הירשמו בחינם וקבלו את הכלים והכתבות ישירות  לדוא"ל - כבר מעכשיו  (ללא דואר זבל)

2018 כל הזכויות שמורות © לפיננקה - השכלה פיננסית נגישה 

מדריך לרכישת דירה ו לקיחת משכנתא

 

רכישת דירה היא מרגשת ומורכבת כאחד. מצד אחד, סוף סוף הנכם זוכים לקורת גג משלכם לאחר שנים של מגורים בשכירות וחיסכון של שקל לשקל עד להגעה ליעד. מצד שני, לקיחת משכנתא היא עסקה רצינית לכל דבר ומלווה זוגות לפחות ל- 20 שנים הבאות. אז דקה לפני שאתם צוללים לתהליך שוודאי בתחילתו אתם מתמלאים בחששות ובמיתוסים אשר אופפים אותו באופן טבעי, חשוב להכיר את השלבים שיסייעו לכם לבחור את המשכנתא הנכונה עבורכם.

סקירה כללית - מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה הניתנת על ידי אחד משמונת הבנקים המורשים לכך בישראל לצורך רכישת דירה, תמורת העמדת הנכס כביטחון עבור הבנק. המשכנתא כוללת ריביות הנקבעות על פי המסלול הרצוי (ונציין כי יש לא מעט מסלולים) וזמן פריסת ההלוואה. הריבית המשולמת מדי חודש לבנק בתוספת לתשלום הקרן, היא למעשה הרווח של הבנק. אולם, לצד הרווח לבנק יש סיכון מסוים - הוא חשדן וחושש לכספו, ולכן הוא ירשום שיעבוד על הדירה הנרכשת בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או אצל רשם המשכונות. לאחר רישום הדירה בטאבו, נוטלי המשכנתא אינם יכולים למכור את הדירה ללא אישור מהבנק, ואף עליהם לבטח את הדירה מפני קטסטרופות וביטוח חיים למקרה של חלילה מוות של אחד מבני הזוג.

תכנון פיננסי ללקיחת המשכנתא

בנקים מורשים לתת משכנתא ברכישת דירה ראשונה - עד לגובה של 75% משווי הנכס ועד 70% אם אתם משפרי דיור. אם כך, עליכם לגייס לפחות 25% הון עצמי. הנתונים הללו הם בהתאם להנחיות בנק ישראל.

תכנון פיננס אישי ללקיחת משכנתא

השלב החשוב ביותר בעת לקיחת משכנתא הוא - תכנון פיננסי אישי על פי הכנסות, הוצאות וראייה לטווח ארוך. כידוע, משכנתא היא ארוכת טווח, ויכולה להיות ל- 20 ואפילו 30 שנה, עניין המחייב אתכם להיערך אליה בהתאם (נפשית וכלכלית). את התכנון הפיננסי ניתן לבצע על ידי יועץ משכנתאות פרטי או מטעם הבנק, שיסייע לכם בחישוב הסכום הבטוח והמתאים ביותר על ידי שקלול נתונים שונים, כמו: הרחבת התא המשפחתי, כספים ממקורות שונים שיסייעו לכם לפרוע את ההלוואה וכו'.  חישוב זה הינו קריטי ויוכל לסייע לכם להחזיר את המשכנתא מבלי לפגוע באיכות חייכם. מובן, שככל שההון העצמי ההתחלתי שלכם יהיה גבוה יותר, כך הבנק יאפשר לכם לקחת הלוואה גדולה יותר.

הכירו את תהליך קבלת המשכנתא מהבנק (על קצה המזלג).

קבלת המשכנתא מלווה בתהליך בירוקרטי מסוים, משום שהרי הבנק חושש לכספו ומעוניין בכל הביטחונות האפשריים על מנת להבטיח כי כספי המשכנתא ישולמו במלואם. לכן, יש כמה שלבים בסיסיים אותם יש לעבור והם: המצאת אישור עקרוני למשכנתא, בחירת בנק מבין 8 המוצעים, פתיחת תיק משכנתא והצגת טפסים שונים וביטחונות הנדרשים לצורך התהליך. השלב האחרון – קבלת המשכנתא ורכישת הדירה

בואו נפרט את השלבים:

1) אישור עקרוני למשכנתא – את טופס זה יש להגיש לבנק בתחילת התהליך. ניתן למצוא את הטופס באופן מקוון ברשת או להיעזר ביועץ משכנתאות של הבנק/או יועץ פרטי כדי למלא את הטופס בצורה נכונה. חשוב לציין כי מדובר בהליך קריטי שישפיע על קבלת המשכנתא, ולכן יש לבצע זאת בכובד ראש.

2) בחירת בנק המציע תכניות אטרקטיביות – מתבצע לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא, שאגב, במידה ובנק מסוים סירב להעניק לכם משכנתא, תוכלו לגשת לבנק אחר שבו  אולי המדיניות קלה יותר. בשלב זה עליכם לבחור בבנק ממנו תרצו ליטול את ההלוואה, ולכן יהיה עליכם לבצע סקר שוק בין כמה בנקים וניהול משא ומתן, עליו נדבר בהמשך.

3) פתיחת תיק משכנתא והצגת בטחונות – לאחר בחירת הבנק הרצוי יהיה עליכם להגיש מסמכים שונים ולהעמיד בטחונות  בהתאם לדרישות, כגון - הערת אזהרה בטאבו, תלושי שכר, ביטוח חיים ומבנה ועוד מיני מסמכים שונים.  

4) השלב האחרון בתהליך הוא קבלת הכסף ומסירתו לדייר/לקבלן דרך עו"ד בנאמנות.

סוגי מסלולי משכנתא

ישנם מסלולי משכנתא שונים המשתנים מפעם לפעם, כאשר תפקידם להגדיר את גובה הריבית וההצמדה המשולמים בתוספת לקרן. המסלולים משתנים על פי פרמטרים שונים כמו - גובה המשכנתא, שווי הדירה, גובה ההחזר החודשי הרצוי, מצב המשק הישראלי, נתוני הכלכלה העולמית וסוג הריבית - קבועה, משתנה, פריים ועוד. פרמטר נוסף הוא ההצמדה, על פי מדד המחירים לצרכן, ללא הצמדה או בכפוף לשער הדולר והאירו. אופציה נוספת היא - על פי מסלול פירעון המשכנתא השוטף וגובה ההחזר החודשי.

ריביות שונות במשכנתא

בכל מסלול יש ריביות שונות המתאימות לאופי העסקה שברצונכם לבצע המשתנים מבנק לבנק. לכן, טרם בחירת המסלול, עליכם להכיר את המסלולים, כאשר ההמלצה היא לבצע השוואות בין המסלולים השונים הניתנים דרך 8 הבנקים בישראל. בשלב זה מומלץ להתייעץ עם גורם חיצוני, כלומר עם יועץ משכנתאות חיצוני ולא עם יועץ הבנק שוודאי ישמור על האינטרסים של הבנק ולא שלכם.

השלב המאתגר - ניהול משא ומתן מול הבנקים

על מנת להשיג ריביות נמוכות לצד תנאי הלוואה משופרים, יהיה עליכם לנהל משא ומתן מול הבנקים השונים. חשוב לדעת, שכל שינוי מזערי בתנאי המשכנתא יכול לחסוך כספים רבים לטווח הארוך, ולכן, ישנה חשיבות רבה לניהול משא ומתן מול הבנקים עוד בתחילת התהליך.  את המשא ומתן תוכלו לנהל מול הבנק על גובה הריביות, עמלות פירעון מוקדם, גובה הקנסות במקרה של פירעון ההלוואה, על המסלולים השונים וכו'.

מדריך לרכישת דירה ו לקיחת משכנתא